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Sep 19

Visite d’une maison de 87 m².

Vendue par agence immobilière. 87 m2, 169 000 €

Situation :

Maison située dans une commune périphérique de la préfecture. Elle se trouve à proximité de l’artère principale dans un petit lotissement dont l’accès est clos et sécurisé par un portail coulissant et portillon à digicode. Un plus quand on a des enfants notamment en bas âge: ils peuvent jouer dans le lotissement en toute sécurité.
La plupart des maisons sont jumelées et à peu près toutes sur le même modèle, ce qui donne une impression de logements sociaux. L’agente immobilière me dit que ce n’en sont pas. La maison elle même n’est pas jumelée.

Généralités :

Taxe foncière 800 €/an. Tout à l’égout.
Il y a forcément des charges de copropriété, mais l’agente n’est pas au courant. D’une manière générale elle n’est pas super enthousiaste lors de cette visite, elle attendait passivement que je visite, sans chercher à vendre.
Construction de 2002, en parpaing. Crépi rosé. Orientation Est-Ouest.
L’agente me dit que c’est une maison qui a été saisie.
Le crépi est un peu abîmé par endroit (quelques éclats), mais cela se voit à peine.
La maison est pleine de toiles d’araignées, signe qu’elle est en vente depuis un moment.
Chauffage électrique.

La clenche de la porte d’entrée aurait besoin d’être changée ou huilée. C’est un petit détail.
Les sols: carrelage en bas, pallier et salle de bain. Lino dans les chambres.
Cuisine nue: un évier sur meuble basique.
Je n’ai pas vu d’évacuation pour lave vaisselle/ lave linge, cela serait revérifier.

Les peintures du rez-de-chaussée sont correctes. Le papier peint est correct, les couleurs sont correctes: il n’est pas à refaire. Une tâche sur le lino d’une chambre, mais rien de choquant.
Deux grands placards dans 2 chambres, un dressing dans la 3ème.
La salle de bain est bien.
Toilettes en bas et à l’étage, l’eau est noire dans ceux du bas, et il n’y a plus d’eau du tout dans ceux du haut. L’eau est coupée. La maison est en vente depuis 8 mois.

Le jardin est petit mais ça reste correct, je dirais 200 m2. L’agente n’a pas pu me dire précisément.
Clos de grillage de 1 mètre de haut et par contre aucune haie. Donc vue directe sur les jardins des voisins.
Je n’ai pas pu visiter le garage accolé. L’agente n’avait pas la clé.

Les plus :

J’ai vraiment pu bien inspecter la maison, ouvert toutes les fenêtres, fermé les volets, etc…
Pas de travaux à prévoir, bons volumes des pièces, la maison est fonctionnelle, l’étage n’est pas mansardé, la luminosité est bonne.
L’impression générale est bonne. S’il elle l’est pour moi, elle le sera pour des locataires.
Les quelques détails négatifs remarqués me permettront de justifier une baisse de prix.
Elle est louable de suite, ça serait un plus de planter une haie +/- aménagement de la cuisine si souhait du locataire.

Les moins :

  • Une fissure au plafond de du salon attire mon attention. Elle est fine et court sur 3-4 mètres. On la retrouve au niveau du carrelage du pallier à l’étage. L’agente, me dit que c’est un plancher bois et que forcément ça travaille. Cela me semble plausible.
  • Un arbre juste au coin de la maison, qu’il faudrait faire élaguer car cela cache la lumière pour une chambre et la cuisine. A voir s’il n’est pas planté un peu près de la  maison (racines/fondations).

D’un autre côté il cache un peu les vis-à-vis des maisons en face.

A vérifier que la maison ne soit pas en zone inondable.
Essayer de savoir pourquoi il y en a 4 à vendre en même temps dans ce lotissement (de 155 000 à 175 000 €), par  3 agences différentes et un particulier.
J’ai demandé à avoir le règlement du lotissement et le compte-rendu de la dernière assemblée générale.

Je vais essayer de visiter la maison qui est à 155 000 €.

Conclusion :

Maison retenue.

Un rapide calcul de rentabilité :

J’ai trouvé deux maison équivalentes à la location dans le même coin : 770 et 795 € et une des maisons à vendre est aussi proposée en location à 800 €. Il y a très peu de locations équivalentes.

En tablant sur une location à 790 €.
Avec un achat à 155 000, ça fait un brut à 6,1%, un net à 5,2% et net net à 14 % d’impôts à 4%.
Pour que ça soit un investissement à peu près valable ça ferait une proposition d’achat dans les 130 000/ 135 000, voire un peu moins.

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